Podle architekta Pavla Hniličky, autora Pražských stavebních předpisů, stavební úřady nebudou schopny podle plánu rozhodovat. To může mít největší dopad na využití cenných území dnešních brownfieldů v centru města. Zástavba zejména nevyužívaných pozemků pražských nádraží se tak může zcela zablokovat.
Architekt Petr Klápště z pražské ČVUT upozornil, že návrh plánu nikde v Praze nevymezuje pozemky pro veřejnou infrastrukturu. Město tak bude mít velký problém školy, školky, ordinace, knihovny, parky a další občanskou vybavenost pro Pražany zajistit.
„Odborná veřejnost již delší dobu upozorňuje na celou řadu závažných problémů. Autoři Metropolitního plánu měli dost času je odstranit, ale neudělali to. Územní plán nemá být autorskou vizí rozvoje města. Naopak, developeři, městské části, stavební úřady i obyvatelé očekávají, že bude určovat jasná pravidla pro výstavbu a také chránit veřejné zájmy a nekomerční funkce města,“ říká právnička Vendula Zahumenská.
Institut plánování a rozvoje objednal nezávislé posudky vznikajícího Metropolitního plánu v roce 2016. Kritika byla zdrcující – například Asociace pro urbanismus a územní plánování označila převážnou část tehdejší verze návrhu za nezákonnou. IPR však namísto opravy chyb podal na autory posudků stížnost. Záležitost řešila Česká komora architektů a v březnu 2017 disciplinární řízení zastavila jako bezdůvodné.
„IPR promarnil čas. Pražané teď mají podávat připomínky k dokumentu, který obsahuje řadu chyb a nezákonností, o kterých se dlouhodobě ví,“ komentuje situaci právnička Vendula Zahumenská z občanského spolku Arnika.
Pomozte spravovat Metropolitní plán na Facebooku
Arnika připravila ve spolupráci s týmem odborníků podrobné komentáře k zásadním rizikům, která návrh Metropolitního plánu přináší. Každý týden zveřejňuje text k jednomu z těchto témat: parky a zelené plochy; doprava; školy, školky a další veřejná vybavenost; mrakodrapy a památková ochrana; dostupnost bydlení; využití brownfields, jako jsou například pozemky pražských nádraží. Arnika také sepsala pro Pražany návod, jak napsat připomínku k Metropolitnímu plánu. Až do konce července je poradna Arniky připravena odpovídat na dotazy.
Metropolitní plán se stane nejdůležitějším podkladem pro rozhodování stavebních úřadů a ovlivní podobu Prahy na několik příštích desetiletí. Bude mít zásadní dopad na život a majetek všech obyvatel Prahy, kteří mají právě v červenci možnost do finální podoby zasáhnout. Už teď si mohou plán prohlížet a podívat se, jak ovlivní místo jejich bydliště. Lhůta pro podání připomínek je 30 dnů a poběží od 27. června do 26. července. Arnika vysvětluje Pražanům souvislosti Metropolitního plánu na webu www.zmenyprahy.cz.
Vady Metropolitního plánu, o nichž se ví přinejmenším od roku 2016, avšak stále nebyly odstraněny (několik příkladů uváděných v nezávislých posudcích):
Ing. arch. Dipl. NDS ETHZ in Architektur, Pavel Hnilička, architekt a urbanista, autor Pražských stavebních předpisů
„Představená verze dobře popisuje aspekt formující, ale slabě aspekt limitující. Nastavená urbanistická koncepce je dobrá. O pravidlech pro jednotlivé stavebníky mám ale vážné pochybnosti. Kdyby se plánem řídila pouze skupina A, pak by to bylo snadné, ale co skupina B a C? Co když se pojetí osobní svobody v konkrétním místě vyhrotí a lidé se nedomluví, jak se děje dnes a denně? Kdo jejich spor rozsoudí? Podle jakého klíče? Jak může stavebník předvídat vývoj povolovacího procesu?“
„Má-li být plán iniciační, potom by měl pomoci stavebníkovi definovat právo stavby. Víme, že proces povolování je nesmírně složitý a trvá velmi dlouho. Při povolení stavby je vždy nejtěžší otázkou, zda je plánovaná stavba na svém místě správně veliká a vysoká. Kdo to má rozhodnout? Samozřejmě, že v konečném důsledku stavební úřad. Když se ale sousedé odvolávají, na čem má své rozhodnutí postavit, resp. jej odůvodnit? Na pocitu, že je to tak "prostě správně"? Není to málo?
„Než se stavebník pustí do řešení, měl by alespoň rámcově znát limity území. Limity neznačí pouze omezení, ale pomáhají definovat zásadní právo stavět. Jejich velkou výhodou je garance, že za splnění obecných podmínek lze určitý objem stavby na místě realizovat. Podle toho může stavebník zahájit investiční přípravu a pustit se do tří až pětiletého procesu povolení stavby, jinak je výsledek nejistý.“
„Je důležité si uvědomit, že pozemek je mimo jiné předmětem směny. Plán zásadním způsobem určuje jeho hodnotu. Když se tato hodnota stanoví veřejně nekontrolovatelným způsobem, to znamená návrhem plánu a jeho schválením volenými zástupci, je to lepší, než když rozhodnutí o hodnotě pozemku spadne pouze na stavební úřad. Otázka rozvoje místa je mimo jiné otázka politická. Můžeme spekulovat o nevýhodách demokracie při správě území, ale pořád tento systém nabízí nejlepší projev vůle těch, kdo území spravují. Plánování má dopad na celou správu území. Na dopravu, sítě, školy, školky, parky. Nastavení možností stavět s tím úzce souvisí. Správu a plánování nejde od sebe odtrhnout. Plán mimo jiné určuje hodnotu pozemků. Hodnotu pozemku by neměl stanovovat stavební úřad, protože tím se zvedá riziko korupce.“
„Limit pro výstavbu tedy znamená určitou garanci objemu a právo stavět. Město říká: tady je vhodné, aby vznikl takový objem takových vlastností a takto utvářel veřejné prostranství. To ale současný územní plán neříká a jsem přesvědčen, že to neříká ani ten nově navrhovaný.“
„V transformačním rozvojovém území je stanoveno závazně dělení bloků a uličních prostranství, dále zastavěnost a výška. Pokud by v předmětném transformačním nebo rozvojovém území zpracovával architekt dílčí územní plán, respektive regulační plán, tak by nastavení těchto limit bylo pochopitelné a dobře srozumitelné. Jak s nimi má však naložit jednotlivý stavebník? Pokud by byl vlastníkem celé rozvojové plochy, tak by to bylo snazší. Přesto však nebude schopen stanovit objem staveb, protože je ve výpočtové metodě příliš mnoho proměnných. Nejvíce problematické je nastavení výškového omezení, ze kterého přímo plyne objem staveb.“
„Dohoda nad objemem stavby má být stanovena plánem, nikoliv stavebním úřadem při konkrétním povolení jednotlivé stavby. Ještě větší problém nastane tehdy, pokud je více vlastníků transformačního nebo rozvojového území. A to bude drtivá většina všech případů. Jakou garanci stavebních objemů potom mají tito jednotliví stavebníci v daném území? Jak dopočtou plánovaný objem? Kdo rozsoudí případné námitky účastníků řízení? Absence pravidel paradoxně vede k tomu, že se ve složitých územích nestaví. Podívejme se například na současný Opatov na Jižním Městě, kde je mnoho rozvojových ploch a 20 let na nich nic nestojí. Jednotliví majitelé se přou o to, kudy mají vést jednotlivé komunikace a nemohou začít stavět. Ještě hůře jsou na tom tzv. velká rozvojová území: Bubny, Smíchov, Žižkov a mnohá další. Jedině město může být v těchto případech mediátorem a tím, kdo nastaví pravidla. Zdá se mi, že navržený plán je skvělý jako horní vrstva, která je připravena pro další dílčí plány, ať už jsou to územní plány části Prahy nebo regulační plány. Pokud by však měl navržený plán využít jednotlivý stavebník a úřad jeho žádost posoudit, vidím to problematicky.“
„Zpracování výškové regulace je nejvíce problematická část plánu. Zavádí systém, který není prověřený praxí v žádném jiném městě ve světě. Jak říkal Masaryk, proč vymýšlet abecedu, když je rozumnější stávající abecedu používat. Proč se v Praze zavádí nová abeceda? Rozčleněním celé Prahy na čtverce (o velikosti běžného urbanistického bloku) je nesmírně hrubé. Z jakého titulu je například na Vinohradech téměř všude výška 6 nadzemních podlaží (NP) a na některých místech 8 NP? Je jasné, že tam někde je lokálně vyšší stavba, ale znamená to, že podle této náhody mají ti stavebníci, co mají pozemky v celém čtverci o rozměru 100 x 100 m, právo na větší objem, než sousedé, když tento čtverec jde naprosto mimo uliční síť a zasahuje do míst, kde navýšení o 2 nadzemní podlaží nemá žádnou logiku? Jak k tomu přijdou ostatní? Přísná ortogonální síť nutně naráží na jinak položenou strukturu města nesmírně tvrdě a necitlivě…. Ve výše zmíněném případě se jedná pouze o rozdíl dvou nadzemních podlaží, ale co když je rozdíl až 25 podlaží, jako například v blízkosti stanice metra Kačerov a na mnoha dalších místech? Najednou se podle hranic přísně ortogonální sítě natočené osou na sever dramaticky mění hodnota pozemků! Takže namísto hledání nejlepší architektury bude docházet k absurdním pokusům vysát co největší možnou plochu vyššího čtverce na rozhraní s menším čtvercem. Pokud má jeden čtverec výšku 25 NP a ten vedle něj pouze 2 NP, pak je jasné, že stavba nutně bude muset využít potenciál 25% plochy sousedního "méně obdařeného čtverce", a na tom "hojností kynoucím čtverci" bude vždy jen 75% plochy.“
„Stávající podoba právně závazné regulace nemůže v praxi obstát. Buď by bylo možné říci, že ve stabilizovaném území se k výškám pouze přihlíží, stejně jako je tomu v případě zastavitelné plochy, a že v rozvojovém a transformačním území lze objem v rámci plochy posunout nebo upravit. Tzn., že v případě lichoběžníkového tvaru pozemku cípem na sever (tedy naprosto mimo přísnou ortogonální síť) by se povinně nemusela vést hranice rozdílu výšek podlaží po trase východ-západ, ale bylo by ji možné nějak logicky přizpůsobit terénu, ulici, krajině, struktuře okolní zástavby apod. Každý stavebník (developer) si přísně hlídá limity, které jsou na pozemcích možné a bude se je vždy snažit naplnit.“
Ing. arch. Petr Klápště, Ph.D., urbanista a profesor ČVUT Praha
„Ve většině území nejsou vymezeny ani samostatné plochy občanské vybavenosti, ani podmínění rozhodování v území vydáním regulačního plánu nebo zpracováním územní studie. Zároveň nejsou stanoveny prvky veřejné infrastruktury, jejichž realizací je podmíněná zástavba zastavitelných ploch.“
„Plochy, ve kterých bude rozhodování o změnách v území podmíněno vydáním regulačního plánu nebo zpracováním územní studie, nejsou vymezeny. Regulační plány z podnětu lze sice pořídit i bez vymezených ploch v územním plánu tak, že je zadání schváleno zastupitelstvem nezávisle na územním plánu. V této situaci ale může vlastník pozemku, který se chce vyhnout povinnosti dodržet regulační plán, podat žádost o územní rozhodnutí před vydáním regulačního plánu.“
„Návaznost na institut „velkých rozvojových území“ vymezených v platném územním plánu je v Metropolitním plánu zajištěna pouze požadavkem na “nižší úroveň územního plánu”, která má být pořízena až po vydání metropolitního plánu. To ale umožní stavebníkům ihned po ukončení platnosti stávajícího územního plánu získat územní rozhodnutí dříve, než bude druhá úroveň územního plánu vydána. Problematická je i zákonnost takového samotného požadavku a existuje vážné riziko, že v průběhu projednání by tento požadavek z územního plánu zmizel.“
Asociace pro urbanismus a územní plánování
„Návrh občanské vybavenosti je členěn do tří typů rekreační, občanská a komerční. V zadání je požadavek na její vymezení… V Metropolitním plánu (MP) se vyskytuje… ještě forma procentuálního vymezení v rámci zastavitelných a transformačních ploch. Tento způsob je pro rozhodování v území naprosto neuchopitelný a bez prověření podrobnější dokumentací nebo podkladem ohrozí realizovatelnost důležitého systému sídla. V MP je kladen důraz na stávající stav území, i když s mnoha nedostatky ve vymezení vybavenosti, návrhová stránka je velmi schematická a pro účel, ke kterému územní plán slouží, naprosto nedostatečná.“
„Metropolitní plán vymezuje některá citlivá území jako zastavitelné rekreační plochy. Tím nezajistil dostatečně ochranu některých významných ploch zeleně a terénních hran svahů před zástavbou.“
„Podobně i regulovaný počet podlaží vztažný k abstraktní čtvercové rastrové síti vymezené nespojitě nad plochami a lokalitami…neposkytuje konkrétnější představu o budoucí kompozici výškové regulace města.“
„Návrh Metropolitního plánu je v nesouladu se Zásadami územního rozvoje Prahy, což je naprosto zásadním porušením zákona. Jedná se zejm. o vymezení územního systému ekologické stability (ÚSES), vymezení některých zastavitelných ploch, umístění výškové zástavby v údolních polohách podél Vltavy nebo vymezení veřejně prospěšných opatření k založení skladebných částí ÚSES.“
