Připomínka k lokalitě 549/ Sídliště Horní Roztyly

 Základní regulace lokality

  • Zastavitelnost: zastavitelná, stavební
  • Typ struktury: modernistická
  • Stabilita: stabilizovaná
  • Využití území: obytné

 

Připomínka: Nesouhlasíme s popisem lokality Sídliště Horní Roztyly v navrhovaném Územním plánu hl. m. Prahy (dále jen Metropolitní plán). Nesouhlasíme s tím, že Metropolitní plán v lokalitě nechrání stávající plochy veřejného vybavení a zeleně. Nesouhlasíme s výškovou regulací dané lokality. Požadujeme, aby byly doplněny podrobné regulace k ochraně ploch zeleně a veřejného vybavení, aby byla upravena regulace výšek tak, aby byl chráněn stávající charakter sídliště a celé lokality. Nesouhlasíme s nahrazením izolační zeleně stavebními bloky, požadujeme, aby pásy izolační zeleně podél ulic Ryšavého, Na Jelenách, Pod Chodovem a Roztylská zůstaly zachovány.



Odůvodnění:

Popis lokality: Lokalita Sídliště Horní Roztyly vymezena jako lokalita s modernistickou strukturou. Cílem navržených regulativu je zachování prostorového uspořádání, rozvíjení charakteristických prvků, jakými jsou dvě výškové úrovně hladiny zástavby a park ve volné zástavbě prostupující stavebními bloky lokality… Tento popis je nepřesný, neboť lokalita má složitější strukturu. Jihozápadně od ulice Ryšavého je lokalita tvořena modernistickou strukturou. Severovýchodně od ulice Ryšavého je lokalita z části tvořena modernistickou strukturou, která má podél jižní strany ulice Hrdličkovy  blokový charakter. V severní části lokality východně od ulice Ryšavého je zástavba tvořena řadovými rodinnými domy se zahrádkami. Celý tento popis je třeba vzít v úvahu při rozhodování o území.

 

V textové části odůvodnění, krycím listu lokality se uvádí:

ODŮVODNĚNÍ VYMEZENÍ A REGULATIVU LOKALITY

I/ SOUČASNÝ STAV A VÝCHODISKA ŘEŠENÍ

Lokalita Sídliště Horní Roztyly je vymezena na základě převažujícího společného charakteru plochy, zejména shodné doby založení struktury a prostorového uspořádání. Lokalita je součástí zástavby Jižní Město II. Ulice Ryšavého dělí lokalitu na dvě části (severovýchodní sevřenou ulicemi Brněnskou, Ryšavého a jihozápadní mezi Krčským lesem a ulicí Ryšavého) a odděluje je od stanice metra a autobusového nádraží Roztyly. Sídliště bylo postaveno v 80. a 90. letech, autory jsou Ing, arch, J. Zelený a Ing. arch. Z. Rothbauer. Veřejná prostranství v lokalitě jsou tvořena parkem ve volné zástavbě, významným veřejným prostorem je Pošepného náměstí, plánované náměstí v druhé části lokality při zdravotnickém středisku nevzniklo. Sídliště kolem Pošepného náměstí má přímou vazbu na Krčský les, část nad ulicí Ryšavého je obklopena zeleným pásem, který ji i výškově odděluje od přilehlých ulic, terén stoupá směrem od metra. Zástavbu na severu tvoří panelové domy uspořádané do bloku s otevřenými vnitrobloky, doplňuje je zástavba rodinných řadových domů drobného měřítka. Při ulici 5. května se nacházejí kancelářské objekty. Část na jih od ulice Ryšavého tvoří převážně vyšší deskové domy, sledují směr spojnice obou okrsků ulice Hrdličkovy, po okrajích severojižní směr ulice U Kunratického lesa. Výšková hladina zástavby je různá, charakteristické jsou nízkopodlažní objekty občanské vybavenosti v kontrastu vysokých obytných domu. Významným veřejným prostranstvím je ulice Ryšavého, napojena na centrum komerční vybavenosti na Chodove situované nad stanicí metra.

 

V odůvodnění je již charakter lokality vystižen lépe (přesto nemůže nahradit regulativy obsažené v samotném textu opatření obecné povahy), ale je v něm chybně uvedeno ohraničení lokality a do lokality je započítána i část lokality 062 / Chodov komerce. Chybné údaje jsme vyznačili tučně.

Upozorňujeme, že jakýkoli přístup pro automobilovou dopravu do severní části lokality 062 / Chodov komerce (severně od ulice Pod Chodovem) je pouze skrze lokalitu Sídliště Horní Roztyly, a tak jakákoli aktivita v lokalitě Chodov komerce silně ovlivňuje životní prostředí v lokalitě Sídliště Horní Roztyly.

 

Metropolitní plán zcela zrušil dosavadní ochranu území, která spočívala ve vymezení a ochraně ploch nezastavitelných se zelení a dále ploch stávající veřejné vybavenosti, zejm. ploch určených pro školství a zdravotnictví.

 

Obr. 1 Srovnání regulativů ve stávajícím územním plánu a v Metropolitním plánu.

 

 

 

 

Regulativy lokality

Dle karty lokality je lokalita Sídliště Horní Roztyly vymezena jako lokalita s modernistickou strukturou. Cílem navržených regulativu je zachování prostorového uspořádání, rozvíjení charakteristických prvků, jakými jsou dvě výškové úrovně hladiny zástavby a park ve volné zástavbě prostupující stavebními bloky lokality, na vymezené transformační ploše doplnění zástavby s ohledem na celkový charakter lokality, doplnění komerční a občanské vybavenosti a dotvoření výškové kompozice lokality v místech určených pro výškovou zástavbu.

 

Z tohoto popisu nemůže být orgánu územního plánování při vydávání závazného stanoviska v rámci územního řízení a ani stavebnímu úřad  zřejmé, jakými pravidly se má řídit při rozhodování v území. Navíc upozorňujeme, že v této lokalitě není žádné místo určené pro výškovou zástavbu, a dále upozorňujeme na skutečnosti, které jsme uvedli k popisu lokality.

 

Požadujeme, aby byla upřesněna definice charakteru lokality ve spolupráci s místními občany.

 

Metropolitní plán definuje modernistickou strukturu v čl. 47 textové části: Modernistickou strukturou je urbánní struktura kombinující solitérní stavby a uzavřené areály (modernistická zástavba) sloužící zpravidla veřejné vybavenosti, společně umístěné v parku ve volné zástavbě. Veřejná prostranství tvoří mj. park ve volné zástavbě. Nestavební část stavebních bloků je taktéž tvořena parkem ve volné zástavbě. Klíčovým problém je tedy definice parku ve volné zástavbě, který nahradil veškerou dosavadní zeleň, včetně dosud nezastavitelných území (aniž by bylo odůvodněno, proč jsou nová zastavitelná území v této lokalitě vymezena, což je zásadní problém, který může být důvodem pro zrušení této části Metropolitního plánu).

 

Park ve volné zástavbě je definován v čl. 94 textové části: Park ve volné zástavbě je nezastavěná veřejně přístupná část stavebního bloku v lokalitě typu (07) modernistická struktura. Parky ve volné zástavbě jsou vymezeny v grafické části Z 02 šrafou přes bílou plochu stavebního bloku. Park ve volné zástavbě nemusí tvořit plošně souvislý celek, v jedné lokalitě se však zpravidla nachází nejvýše jeden park ve volné zástavbě. Stávající budovy (dle katastru nemovitostí k datu vydání Metropolitního plánu) v parku ve volné zástavbě, lze nahrazovat novými stavbami a provádět změny dokončených staveb, pokud nedojde ke zvětšení RPB (regulovaná plocha budovy) na úkor parku ve volné zástavbě o více než 20 %. Pokud ÚPčP, v souladu s podmínkami stanovenými v čl. 161 odst. 3 a 4, nestanoví jinak, je umisťování nových budov do parku ve volné zástavbě nepřípustné. Umisťování nových jiných staveb je přípustné za podmínky, že podíl nezpevněných ploch z celkové výměry parku ve volné zástavbě se oproti stávajícímu stavu nesníží.

Nesouhlasíme s tím, aby mohly být rozšiřovány stávajících budov v parku ve volné zástavbě. Požadujeme, aby stávající nezastavitelné plochy byly zachovány a důsledně chráněny.

Obáváme se o osud parkovišť v lokalitě. Požadujeme, aby na plochách současných parkovišť mohly být postaveny pouze lehké parkovací domy, které budou složit potřebě místních obyvatel, nebo aby mohla být rozšířena kapacita parkovišť nástavbou. Nesouhlasíme s tím, že většina parkovišť v lokalitě je převedena do ploch stavebních bloků s možností až 4 podlaží, neboť tento nedostatečný regulativ povede k zániku parkovišť, která byla vybudována jako občanská vybavenost pro obyvatele původně postavených domů.

 

Obr. 2 Vymezení zastavitelného území

 

 

ZMK - zeleň městská a krajinná

Zeleň s rekreačními aktivitami, které podstatně nenarušují přírodní charakter území.

Požadujeme, aby plocha ZMK v lokalitě nebyla převedena do zastavitelného území.

 

IZ - Izolační zeleň

Požadujeme, aby v lokalitě byla zachována veškerá izolační zeleň, která se nestala součástí místního parku 123/549/2317 Park na kopci I, a která je dle současného územního plánu definována následovně:

Zeleň s ochrannou funkcí, oddělující plochy technické a dopravní infrastruktury od jiných funkčních ploch.

Nesouhlasíme s přeměnou ploch nezastavitelných (IZ) na plochy zastavitelné (stavební bloky). (Porovnání v obr. 2)



V lokalitě je vymezena transformační plocha 411/549/2257 o rozloze 43 159 m2 se zastavitelností 30%, která nemá určeny vůbec žádné regulativy.

Typ struktury: modernistická struktura

Způsob využití: obytná

Parametrické regulativy:

Minimální podíl uličních prostranství: UPmin nestanovuje se

Minimální podíl městských parků: PPmin nestanovuje se

Maximální podíl veřejných prostranství: VPmax nestanovuje se

Minimální podíl občanské vybavenosti: OVmin nestanovuje se

Není zřejmé, podle jakých konkrétních regulativů má při rozhodování v území postupovat stavební úřad.

Tato transformační plocha má o 12 486 m2 větší rozlohu než mají v současnosti obě rozvojové plochy ve stejném místě (OB – F a VV). Transformační plocha, na rozdíl od současného stavu, je vymezena i v současnosti stabilizované ploše OB a vymezena i v ploše IZ. S tím zásadně nesouhlasíme. Požadujeme, aby transformační plocha byla vymezena pouze na plochách nyní označených OB – F a VV, tj. aby její velikost nebyla větší než 30 673 m2.



Veřejná vybavenost

Návrh Metropolitního plánu v lokalitě nechrání veřejnou vybavenost, ačkoli stávající plán vymezuje několik ploch občanské vybavenosti, zejm. školství a zdravotnictví. Vymezení občanské vybavenosti bodem považujeme za zcela nedostatečné. Požadujeme, aby stávající plochy veřejného vybavení zůstaly vymezeny beze změny a aby byly nadále chráněny před developerskou výstavbou. Vymezení bodem neochrání nezastavěné plochy škol, ani samotné školy či zdravotnická zařízení. Praha se nesmí zbavovat dalších podobných ploch, resp. každý takový krok musí být řádně zdůvodněn a musí být vysvětleno, jak je nadále územním plánem chráněn veřejný zájem a zájem Pražanů. Vymezení ploch veřejné vybavenosti v územním plánu je jednou z podmínek stavebního zákona.

Požadujeme, aby v Metropolitním plánu byly vymezeny plochy veřejné vybavenosti tak, jak to vyžaduje stavební zákon.

 

V lokalitě je vymezena plocha veřejné vybavenosti 800/549/2043 - Plocha rezervovaná pro veřejnou vybavenost, pro využití: občanská vybavenost. Ze zveřejněných  podkladů se nedá určit velikost této plochy. Pro plochu 800/549/2043 požadujeme, aby její velikost odpovídala ploše velikosti plochy označené VV, která se nachází u ulice Hrdličkova, tj. 18 611 m2.

Dále je v lokalitě je vymezena plocha veřejné vybavenosti 800/549/2138 – Plocha rezervovaná pro veřejnou vybavenost, pro využití: komerční vybavenost. Ze zveřejněných  podkladů se také, jako v předešlém případě, nedá určit velikost této plochy. . Nedá se určit, jaký počet HPP má plocha komerční vybavenosti obsahovat. Plocha je vymezena v ploše současného objektu komerční vybavenosti Chrpa, není ale jasné, zda má zůstat zachována její podlažnost, či zda dojde k navýšení.

Požadujeme, aby velikost nově navrhovaných ploch pro veřejnou vybavenost byla uvedena v krycím listě lokality.



Obr. 3 Občanská vybavenost vymezená bodem v lokalitě

 

 

 

Požadujeme, aby pro lokalitu byly staveny přesné regulativy pro následné rozhodování v území.

 

Výšky

Stanovení výšek způsobem užitým v Metropolitním plánu je zcela nepřijatelná. Rastr čtverců 100x100 metrů je v praxi nevyužitelný. Požadujeme, aby výšková regulace byla upravena na základě analýzy urbanistických hodnot území. Analýza urbanistických hodnot stávajícího města, případně koncepce nové kompozice navrhované zástavby,  je jedním ze základních územně plánovacích podkladů, a to jak pro zpracování celkového územního plánu, tak pro další stupně územně plánovací dokumentace. Bez ní není možné smysluplně rozdělit město na menší části, které by bylo možné na základě jejich vazby k celku – prostorové i funkční – zpracovávat. Považujeme pokusy o výškovou regulaci města bez  podkladu požadovaného „Politikou architektury a stavební kultury ČR“ za naprosto nekoncepční. Termín ke zpracování analýzy urbanistických hodnot uvedený v dokumentu MMR je rok 2017. Harmonogram územního plánu evidentně s ním nebyl koordinován, což může vést k rozporům mezi hodnocením území města a návrhem MPP.

Přikládáme výkres lokality se zaznamenanými chybami v popisu současných výšek a s výškami navrhované zástavby, s kterými nesouhlasíme. Nesouhlasíme, aby na parkovištích mezi ulicemi Gregorova a Ryšavého mohly být postaveny až 4-podlažní budovy. Požadujeme, aby tyto plochy dále sloužily jako parkoviště s tím, že by bylo možné rozšířit jejich kapacitu jednopodlažní nástavbou.

Požadujeme, aby navrhovaná regulace dle čtverců 100x100 byla z Metropolitního plánu vypuštěna a aby byla hladina výšek určena výše uvedeným způsobem.

 

Obr. 4 Označení výšek, které neodpovídají skutečnosti (červený kroužek) a navrhovaných výšek, se kterými nesouhlasíme (žlutý kroužek)

 

 

 

Individuální regulativy

Z výše uvedeného nesouhlasíme ani s velikostí indexu návrhového in = 0,89. Považujeme ho za příliš vysoký a požadujeme jeho snížení.

 

Závěr

Způsob vymezení lokality v návrhu Metropolitního plánu je zcela nelogický a nepochopitelný a nezajišťuje ochranu území a zájmů obyvatel.

 

 

 Připomínku jsme zpracovali ve spolupráci se paní Zuzanou Malou ze spolku Ochrana Roztyl.