Právní rádce

Q
1. Co je územní plán?
A

Územní plány jsou podrobné plány, které určují, jak bude vypadat rozvoj konkrétního města i konkrétního území ve městě. Jejich úkolem je především stanovit základní koncepci rozvoje území obce, ochrany jeho hodnot, jeho plošného a prostorového uspořádání, uspořádání krajiny a koncepci veřejné infrastruktury. Člení město podle toho, kde je a kde není možná výstavba, určují, kde má být zeleň a kde mohou stát školy či nemocnice nebo kudy mohou vést komunikace.

Územní plán se pořizuje a vydává pro celé území hlavního města Prahy, popřípadě vymezenou část území hlavního města Prahy. Územní plány vydávají jako opatření obecné povahy.
Územní plán má podobu barevné mapy města, v níž jednotlivé barvy určují funkce pozemků. Územní plán tedy stanoví, kde mohou vyrůstat obytné domy, kde obchodní centra, kudy povedou hlavní silniční tahy nebo kde musí být zachována zeleň. Územní plán má i textovou část, která rozvoj města popisuje přesněji.

Q
2. Který zákon upravuje územní plánování?
A

Územní plánování upravuje zákon č. 183/2006 Sb., stavební zákon. Ten je dostupný například v systému Nové ASPI v aktuálním znění.

Q
3. Proč je územní plán důležitý?
A

Územní plán člení město podle toho, kde je a kde není možná výstavba, určují, kde má být zeleň a kde mohou stát školy či nemocnice nebo kudy mohou vést komunikace. Územní plán je závazný pro vydávání regulačních plánů a územních rozhodnutí. Naopak při pořizování územního plánu musí být respektovány zásady územního rozvoje. To, co je nebo není v územním plánu je mimořádně důležité pro to, jak bude vypadat vaše okolí.

Q
4. Jak mohu ovlivnit, co bude v územním plánu napsáno?
A

Proces územního plánování nesmí probíhat uzavřeně, naopak veřejnost má možnost se v několika fázích.

 

Pořizování územního plánu probíhá v několika etapách. Návrh zadání územního plánu musí pořizovatel (v Praze magistrát) zveřejnit po dobu 30 dnů ode dne vyvěšení oznámení o projednávání zadání na úřední desce (do 15 dnů ode dne doručení veřejné vyhlášky) může každý uplatnit u pořizovatele písemné připomínky. Pořizovatel musí na základě schváleného zadání územního plánu pořídit pro obec zpracování návrhu územního plánu a vyhodnocení vlivů na udržitelný rozvoj území (pokud se zpracovává). Následně je povinností pořizovatele doručit návrh územního plánu a případného vyhodnocení vlivů návrhu územního plánu na udržitelný rozvoj území veřejnou vyhláškou. Do 30 dnů ode dne doručení může každý uplatnit u pořizovatele písemné připomínky. K později uplatněným připomínkám se nepřihlíží.

 

Následně je zpracována „finální“ verze návrhu územního plánu. O takto upraveném a posouzeném návrhu územního plánu se koná veřejné projednání. Veřejné projednání návrhu a vyhodnocení se koná nejdříve 15 dnů ode dne doručení. Námitky proti návrhu územního plánu mohou podat pouze vlastníci pozemků a staveb dotčených návrhem řešení, oprávněný investor a zástupce veřejnosti. Každý může uplatnit svoje připomínky, avšak i zde platí princip koncentrace – vše musí proběhnout nejpozději do sedmi dnů od konání veřejného projednání. Připomínky a námitky musí pořizovatel územně plánovací dokumentace (úřad) vyhodnotit; o námitkách vydávájí zastupitelé při schvalování územního plánu rozhodnutí, které musí obsahovat vlastní odůvodnění (a je součástí odůvodnění OOP). S námitkami ani připomínkami se nesmí úřad vypořádat jen formálně.

Pozor: Při změnách a pravidelných aktualizacích územního plánu se postupuje většinou ve zkráceném režimu a zadání ani první návrh se nepořizují! Podívejte se také na bod 9.

Q
5. Kdo je zástupce veřejnosti?
A

V procesu územního plánování může námitky uplatňovat jen úzký okruh osob. Především jsou to vlastníci, nikoli však nájemci bytů nebo domů v lokalitě, o které se rozhoduje. Proto stavební zákon zavedl institut zástupce veřejnosti, který má umožnit občanům koordinovaně vyjadřovat svoje stanoviska a názory.

 

Zástupcem veřejnosti může být fyzická nebo právnická osoba plně způsobilá k právním úkonům. Zástupce veřejnosti musí zmocnit nejméně jedna desetina občanů obce s méně než 2000 obyvateli nebo nejméně 200 občanů příslušné obce, kteří uplatňují věcně shodnou připomínku k návrhu, popřípadě konceptu územně plánovací dokumentace. Zástupce veřejnosti může zmocnit rovněž nejméně 500 občanů kraje nebo nejméně jedna desetina občanů kterékoli obce na území kraje s méně než 2000 obyvateli nebo nejméně 200 občanů obce na území kraje, pokud podali věcně shodnou připomínku k návrhu ZÚR.

 

Zmocnění zástupce veřejnosti se dokládá seznamem občanů obce nebo kraje, kteří uplatňují tzv. věcně shodnou připomínku (tzn., že připomínka samozřejmě nemusí být obsahově zcela totožná a ani ji nemusí podat obyvatelé současně, ale je třeba, aby se týkala stejného problému), a podpisovou listinou, v níž je uvedeno jméno a příjmení, trvalý pobyt nebo pobyt, popřípadě adresa místa pobytu v zahraničí a podpis osob s prohlášením, že jmenovaného zástupce veřejnosti zmocňují k podání námitky na základě věcně shodné připomínky a k projednání této námitky podle tohoto zákona, a prohlášením zástupce veřejnosti. Toto prohlášení obsahuje jméno a příjmení zástupce veřejnosti, jeho trvalý pobyt nebo pobyt a podpis, že toto zmocnění přijímá.

Q
6. Jak se územního plánu účastní spolky?
A

Spolky (občanská sdružení) mohou podávat připomínky. Mohou také vystupovat jako zástupci veřejnosti, pokud je k tomu občané zmocní. Pokud by spolky vlastnily nemovitý majetek (např. pozemkové spolky), mohou samozřejmě během územního plánování uplatňovat námitky jako jiní vlastníci.

Q
7. Co mohou dělat vlastníci?
A

Vlastníci nemovitostí, které budou územním plánem dotčeny (a tím dojde k zásahu do vlastnického práva) se mohou zapojit několika způsoby.

Mohou podat městské části návrh, aby městská část podala na magistrát podnět k zahájení pořizování změny územního plánu. To udělají především tehdy, když potřebují svůj pozemek využít k jinému účelu, než jim dovoluje územní plán.

Pokud už magistrát začal pořizovat zadání, mohou podávat připomínky.

Jestliže je pořizován návrh, mohou v první fázi uplatňovat připomínky.

Potom, k přepracovanému (doplněnému) návrhu mohou uplatnit námitky.

Podrobnosti o tom, jak bránit vlastnická práva se dočtete zde.

Q
8. Mají nějaká práva nájemci?
A

Nájemci nemají žádná zvláštní práva. Během územního plánování mohou pouze uplatnit připomínky, a to jak ve fázi zadání nebo návrhu, tak mohou zmocnit zástupce veřejnosti.

Také nájemci, pokud jsou občany Prahy, mohou městské části zaslat podnět k pořízení změny územního plánu.

Q
9. Jak se zapojit do přípravy změn územního plánu?
A

Územní plán není dokument neměnný, ačkoli by měl být ze své podstaty dokumentem dostatečně stabilním a statickým. Stavební zákon proto zná způsob aktualizace územního plánu – jednou za čtyři roky má dojít k vyhodnocení uplatňování územního plánu a následně k jeho aktualizaci. Ta by samozřejmě měla v ideálním případě vypadat jako systematická promyšlená změna. To se však v praxi neděje. Stavební zákon totiž umožňuje, aby se územní plány měnily ještě skrze tzv. změny územního plánu, tj. změny jeho částí prováděné ad hoc podle návrhů např. vlastníků pozemků, kteří chtějí na poli stavět obytné domy.

 

Změny územního plánu se pořizují taktéž za účasti veřejnosti, po novele stavebního zákona se však bude většina z nich pořizovat v tzv. zkráceném režimu (§ 55a - § 55b stavebního zákona). Od 1. 1. 2018 totiž platí, že ve zkráceném režimu lze pořídit změny, které nemají variantní řešení. Ve zkráceném režimu se bude pořizovat i aktualizace, pokud splní podmínku, že neobsahuje varianty řešení.

 

Jak se tedy změny ve zrychleném procesu pořizují a jak se účastní veřejnost? Poté, co je zastupitelstvem obce (klasickým usnesením zastupitelstva) schválena zpráva o uplatňování územního plánu, nebo co zastupitelé rozhodnou o pořízení změny územního plánu pořizované bez návaznosti na aktualizaci územního plánu, zpracuje se rovnou návrh změny.  V rozhodnutí zastupitelů musí být výslovně uvedeno, že se změna bude pořizovat ve zkráceném režimu.

Návrh se zveřejní (popř. i s vyhodnocení vlivů na udržitelný rozvoj a SEA) a nařídí se veřejné projednání. Stanoviska dotčených orgánů a příp. požadavek na posouzení vlivů na životní prostředí jsou součástí návrhu na pořízení změny ú)zemního plánu (resp. se tyto orgány vyjadřují k návrhu zprávy o uplatňování územního plánu).  Do 7 dnů ode dne konání veřejného projednání je možné uplatnit námitky a připomínky. Znamená to, že na zmocnění zástupce veřejnosti mají občané méně času – neexistuje první verze návrhu ani zadání a připravit se lze jen na základě schválení návrhu na změnu, který bývá stručný a nekonkrétní. Vše se musí odehrát ve lhůtě 30 dnů od zveřejnění návrhu a informace o datu konání veřejného projednání (leda by úřad stanovil pozdější den veřejného projednání).

Uplatněním námitek a připomínek k návrhu a případnou účastí ne veřejném projednání participace občanů končí.

 

Návrh následně schvalují zastupitelé, kteří také současně rozhodnou o podaných námitkách.

 

Proti změně územního plánu lze také podat žalobu do 1 roku od okamžiku, kdy nabyla účinnosti. Změna se také doručuje veřejnou vyhláškou. Po 15 dnech od jejího zveřejnění proto obvykle nabývá účinnosti.

Q
10. Co je úprava územního plánu?
A

Kromě změn územního plánu se po dlouhá léta připravovaly i tzv. úpravy. Úpravou se nemění funkční využití území, mnohdy se ale mění zátěž území.  Úpravy nejčastěji spočívaly v navýšení podlažnosti u pozemků určených k zástavbě – namísto původního třípatrového domu bylo možno vystavět devíti patrový bytový dům.  Úpravy se schvalovaly bez veřejnosti, jen razítkem úředníka magistrátu.


Tak tomu již dnes není. Nejvyšší správní soud této praxi zamezil. Úpravy se dnes musí přijímat stejným způsobem jako změny územního plánu.

Q
11. Co je veřejné projednání?
A

Důležitou součástí územního plánování by mělo být veřejné projednání, na kterém by mělo dojít k diskuzi nad návrhy plánů a také by měla být veřejnost seznámena s jejich obsahem „přijatelnějším“ laickým výkladem, neboť přílišná technická náročnost dokumentace může být jedním z důvodů pro nízké zapojení občanů.

Na veřejném projednání by měl být každému poskytnut dostatečný prostor, ale je běžnou praxí, že jsou řečníci omezeni časovým limitem. Práva veřejnosti by však neměla být v žádném případě potlačována.

Veřejné projednání musí být včas oznámeno. Informaci najdete na úřední desce, jak na té, co visí u úřadu, tak na webu.

Q
12. Můžu na veřejném projednání vystoupit?
A

Ano. Připomínky i námitky se sice musí podat písemně, to však nebrání tomu, aby se na veřejném projednání vedla skutečná debata o územním plánu a aby bylo každému, kdo má zájem, umožněno vystoupit.

Q
13. Jak má vypadat námitka?
A

Námitky mohou podat vlastníci dotčených nemovitostí nebo „zástupce veřejnosti“. Zástupce může zmocnit nejméně 200 lidí, kteří uplatňují „věcně shodnou připomínku“ (to je připomínka, která se týká téhož záměru, nemusí být ve zcela totožném znění, prakticky se musí dotýkat téhož problému. Lze však doporučit vytvoření jednotné připomínky doplněné o podpisovou listinu). Magistrát je povinen námitky, na rozdíl od připomínek, jednotlivě vypořádat, k připomínkám se pouze vyjadřuje, tzv. je vypořádává.


V námitkách je dobré se soustředit na konkrétní území, kde žijete, pracujete, nebo které dobře znáte. Větší hodnotu mají propracované námitky k malé oblasti, než obecné texty.

Q
14. Jak má vypadat připomínka a věcně shodná připomínka?
A

Stavební zákon umožňuje podat připomínku každému. Nemusí být ani obyvatelem Prahy, může to být třeba jen student nebo nějaká společnost, která v Praze sídlí nebo tam zaměstnává lidi. Připomínky musí být písemné, měli byste v ní uvést jméno a příjmení toho, kdo připomínku podal.


Od připomínek se liší věcně shodné připomínky. Ty mají jiný smysl. Směřují k tomu, aby byl podpořen zástupce veřejnosti. Obvykle vypadají tak, že je sepsán text připomínky a k němu je připojena podpisová listina. Text připomínky by měl být shodný s tím, jakou námitku má zástupce veřejnosti uplatnit (pokud se mírně liší, nevadí to, nemusí jít o doslovný přepis). Je vhodné spojit v jeden dokument věcně shodnou připomínku i zmocnění zástupce, je to nejméně komplikovaný způsob.
Výsledný dokument musí obsahovat:

•    text připomínky,
•    text zmocnění,
•    přijetí zmocnění a podpis zástupce,
•    podpisovou listinu a seznam těch obyvatel, kteří uplatňují připomínku.


Věcně shodné připomínky ale mohou lidé odeslat i sami, jen se pak musí podepsat pod zmocnění zástupce. Věcně shodná znamená jednoduše s tím stejným tématem, např. k tomu, že se z parku má stát plocha pro obchody.


Pod věcně shodnou připomínku (na podpisovou listinu) se musí podepsat alespoň 200 lidí, ale čím více, tím lépe. K podpisu musí občan Prahy uvést pobyt na území Prahy (nejde o to, ze které jste městské části – lze připomínkovat záměr v jakékoliv části Prahy). Podpisů může být více, zvyšuje to tlak na magistrát a zastupitele Prahy - takže i když podle zákona to nehraje roli, platí, že čím více podpisů, tím lépe.


V připomínkách je dobré se soustředit na konkrétní území, kde žijete, pracujete, nebo které dobře znáte. Větší hodnotu mají propracované připomínky k malé oblasti, než obecné texty.


Vzory najdete zde.

Q
15. Co se děje s námitkami a připomínkami?
A

Připomínky k zadání i návrhu územního plánu musí být pouze „vypořádany“. To znamená, že ke každé připomínce pořizovatel sepíše stručné vyjádření, proč připomínku akceptuje nebo neakceptuje.


O námitkách se naopak rozhoduje. Toto rozhodování je svěřeno zastupitelům během schvalování finální podoby návrhu územního plánu. Rozhodnutí o námitkách je součástí opatření obecné povahy, kterým se územní plán vydává.


O každé námitce by mělo být rozhodnuto zvlášť, ale pokud úřad spojí rozhodnutí o několika podobných námitkách dohromady, není to zásadní procesní pochybení.

Q
16. Jaké je postavení městských částí?
A

Městské části jsou organizační jednotkou města, nejsou samostatnými samosprávnými subjekty, jejich konkrétní postavení je upraveno jednak v zákoně č. 131/2000 Sb., o hlavním města Praze a jednak ve Statutu, který je v Praze vydán obecně závaznou vyhláškou č. 55/20000 Sb. hl. m. Prahy. Statut stanoví krom jiného pravomoc orgánů města na úseku samostatné a přenesené působnosti a pravomoc orgánů městských obvodů a městských částí na úseku samostatné a přenesené působnosti.


Zákon vyhrazuje městským částem (§ 89) mj. možnost vyjadřovat se k návrhu územně plánovací dokumentace (tj. zásad územního rozvoje, územního plánu a regulačního plánu). Statutu pak upravuje pravomoci městských částí v jednotlivých fázích územního plánování podrobněji.

Q
17. Rozhoduje zastupitelstvo nebo rada městské části?
A

Pokud jde o rozdělení výkonu samostatné působnosti mezi zastupitelstvo a radu městské části, i zde platí, že rada městské části rozhoduje v záležitostech patřících do samostatné působnosti městské části, pokud nejsou zákonem vyhrazeny zastupitelstvu městské části nebo pokud si je zastupitelstvo městské části nevyhradí. Ve věcech územního plánování svěřuje zákon o hlavním městě Praze zastupitelstvu pouze právo vyjadřovat se k návrhu územně plánovací dokumentace (tj. zásadám i územnímu plánu) hlavního města Prahy (§ 89 odst. 1 písm. d), Pokud tedy půjde o jiné fáze (zadání), pak zřejmě platí, že se na případných připomínkách usnáší rada městské části, neboť Statut hovoří jen o „městské části“ jako takové. To by ostatně potvrzoval i stavební zákon, podle kterého je úkolem rady obce uplatňovat v samostatné působnosti námitky k zásadám územního rozvoje a připomínky k územnímu plánu sousední obce (§ 5 odst. 6 písm. d). Praxe mezi jednotlivými pražskými MČ není jednotná, v některých připomínky k zadání Metropolitního plánu schvalovalo zastupitelstvo, v některých rady MČ.


Městským částem lze proto jen doporučit, pokud mají zájem na tom, aby jejich rozhodování v územním plánování bylo transparentní a založené na širší platformě, aby si jejich zastupitelstva jednoznačně vyhradila rozhodování ve věcech územního plánování.

Q
18. Můžu navrhnout pořízení změny územního plánu?
A

Podle stavebního zákona rozhoduje zastupitelstvo Prahy o pořízení územního plánu:


a) z vlastního podnětu,
b) na návrh orgánu veřejné správy,
c) na návrh občana obce,
d) na návrh fyzické nebo právnické osoby, která má vlastnická nebo obdobná práva k pozemku nebo stavbě na území obce,
e) na návrh oprávněného investora.


To obdobně platí pro změny územního plánu. Návrh na pořízení změny územního plánu tedy může podat každý občan Prahy.


Přesný postup upravuje tento pokyn.

Q
19. Kdo rozhoduje o pořízení územního plánu nebo změny?
A

O pořízení změny územního plánu rozhodují zastupitelé hl. m. Prahy na základě podaných návrhů podle bodu 18 právního rádce.

Q
20. Kdo územní plán pořizuje?
A

Pořizovatelem územního plánu je úřad územního plánování. Ten nemají malé obce, pro ty pořizuje územní plán obec, která tento úřad má a v jejímž správním obvodu malá obec leží. Územní plán většinou zpracovává autorizovaný architekt.

Pořizovatelem územního plánu Prahy a jeho změn je magistrát (Odbor stavební a územního plánu MHMP). Pořizovatelem Metropolitního plánu (nového územního plánu hl. m. Prahy) je také magistrát. Zpracovatelem – projektantem je Institut plánování a rozvoje hlavního města Prahy. Institu plánování a rozvoje kontroluje rada.

Q
21. Kdo územní plán schvaluje?
A

O schválení územního plánu rozhodují pouze a jedině zastupitelé obce nebo města.

Q
22. Kde najdu informace o pražském územním plánování?
A

Pokud jde o územní plán a jeho změny, je nelépe pracovat s aplikací Změna plánu. Návod na to, jak s ní pracovat najdete zde.

 

Informace o Metropolitním plánu jsou zde.


V poslední řadě se dostáváme ke dvěma mapovým portálům – především jde o Geoportál.  Právě zde najdete několik mapových aplikací. Dále je na Geoportálu řada tematických map, kde můžete zjistit to důležité o vaší adrese.

Q
23. Kde najdu informaci o svém pozemku?
A

Tyto informace lze dohledat na webové stránce Změna plánu nebo Geoportál vyhledáváním v mapě územního plánu.

Q
24. Existuje oficiální databáze změn územního plánu?
A

Ano. Tato databáze je k dispozici na magistrátním webu Změna plánu. Najdete v ní i úpravy územního plánu

Q
25. Co je pražský Geoportál?
A

Jedná se o web, kde je k dispozici řada mapových podkladů a aplikací, které umožňují vyhledat informace o konkrétní lokalitě. Geoportál se netýká jen územního plánování.  Geoportál najdete zde.

Q
26. Co přinese schválení územního plánu?
A

Pokud je územní plán schválen, znamená to, že všechna území mohou být využívána podle toho, jakou funkci jim územní plán přiřkl. Pokud je území určeno k zástavbě, může každý investor požádat o vydání územního rozhodnutí. Pokud je daná lokalita naopak územním plánem chráněna jako zeleň, stavět tam nelze.

Q
27. Můžu si stěžovat na ministerstvu, když se mi územní plán nelíbí?
A

Ano, opatření obecné povahy, územní plán, a stejně tak postup, kterým byl připraven, lze napadnout u ministerstva pro místní rozvoj. Jedná se o podnět k provedení nezkumného řízení podle zákona č. 500/2004 Sb., správní řád. V rámci tohoto přezkumu, o jehož výsledku by vás ministerstvo mělo informovat do 30 dnů, může ministerstvo nezákonný územní plán nebo jeho změnu zrušit.

Q
28. Můžu podat žalobu?
A

Ano. Žalobu může podat především vlastník, jehož pozemku, bytu nebo domku se územní plán negativně dotkl.


Z poslední judikatury Ústavního soudu však vyplývá, že žalobu proti celému územnímu plánu nebo jeho části (i proti úpravám) může podat i spolek.

 

Žalobu může podat i zástupce veřejnosti.


Naopak nájemci např. žalobu podat nemohou, i když územní plán může do jejich práv zasáhnout velmi výrazně.


O žalobě musí soud rozhodnout do 90 dní od jejího podání. Žalobu lze pdoat do 1 roku od paltnosti územního plánu nebo jeho změny.

 

V některých případech lze podat tzv. incidenční žalobu - spojit návrh na zrušení územního plánu s žalobou proti územnímu rozhodnutí. Tam pak neplatí roční omezující lhůta. Samozřejmě ale platí, že je lépe se bránit co nejdříve. Přispívá to k celkové právní jistotě i pro investory.

Q
29. Může podat žalobu proti územnímu plánu i zástupce veřejnosti a spolek?
A

Ano, žalobu proti územnímu plánu může podat zástupce veřejnosti i spolek.

Q
30. Co se stane, když je žaloba úspěšná?
A

Jestliže je žaloba proti celému územnímu plánu nebo jeho části úspěšná, znamená to, že soud daný plán zrušil a už se podle něj nemůže rozhodovat. Město musí pořídit nový územní plán. Nikdo nemůže postupovat ani podle zrušené změny územního plánu. Především investoři nemají podklad pro podání žádosti o vydání územního rozhodnutí.


Pokud už ale územní rozhodnutí nebo dokonce stavební povolení získali, neznamená zrušení plánu, že by se stavba měla odstranit. Zrušení územního plánu až po vydání rozhodnutí nemá příliš velký vliv. Proto je třeba svoje práva hájit včas.


Jestliže je zrušeno rozhodnutí o námitkách, není možné ani podle takového územního plánu postupovat. Pořizovatel by měl znovu pořídit návrh změny územního plánu (nebo dané části územního plánu, která je zrušena) a nechat ho projít veřejným projednáním a schválením zastupiteli.

Q
39. Musí se dotčený vlastník účastnit procesu pořizování územního plánu nebo může podat žalobu bez toho, že by podal námitky?
A

Správní soudy sice připustily, že mohou nastat okolnosti, kdy se vlastník procesu pořizování účastnit nemohl, a neupřely takovým vlastníkům právo domáhat se přezkumu územního plánu. Není to tedy nezbytná podmínka. Přesto doporučujeme, aby se vlastníci procesu pořizování územního plánu účastnili a včas podali své námitky.

Q
40. Je zapotřebí se nechat zastoupit advokátem?
A

Při podání žaloby ke krajskému soudu zastoupení zapotřebí není. Pokud by soud v prvním stupni nevyhověl, je možné se obrátit na Nejvyšší správní soud s kasační stížností. Zde už každý musí mít advokáta.

Využití služeb zkušeného advokáta však lze více než doporučit. Územní plánování je komplikované, judikatura k soudnímu přezkumu košatá a dobrý advokát může předejít některým chybám. 

Q
41. Jaká je lhůta pro podání žaloby?
A

Žalobu je možné podat do 1 roku od schválení opatření obecné povahy – územního plánu. Je však vždy lepší neotálet. Pokud by totiž bylo na základě územního plánu vydáno územní rozhodnutí, může být pozdě. 

 

Současně se lze bránit i prostřednictvím tzv. incidenční žaloby - návrh na zrušení územního plánu je spojen s žalobou proti rozhodnutí. Tady je možné, že jednoroční lhůta bude překročena.

Q
42. Když je pro stavbu vydáno územní rozhodnutí, je ještě možné napadnout územní plán žalobou?
A

Soudní řád správní stanoví, že žaloba musí být podána nejpozději se žalobou proti územnímu rozhodnutí. Jestliže bylo vydáno územní rozhodnutí, nabylo právní moci a teprve poté by byl územní plán napaden žalobou, soudy by takovou žalobu s největší pravděpodobností odmítly.

Q
43. Může obec platit developerovi, když mu změnou plánu znemožní stavět?
A

SDituaci náhrad za změny v území řeší § 102 stavebního zákona. Pokud vlastní develoepr pozemek určený k zastavění a během pěti let od poslední změny územního plánu by došlo k takové změně, která by mu realizaci projektu znemožnila, má právo žádat náhradu. tato náhrada zahrnuje:

- náhradu vynaložených nákladů na přípravu výstavby v obvyklé výši, zejména na koupi pozemku,

- náhradu vynaložených nákladů na projektovou přípravu výstavby nebo v souvislosti se snížením hodnoty pozemku, který slouží k zajištění závazku.

 

Podoběn by se měla náhrada poskytovat i tehdy, když je změnou územního plánu významěn omezeno vlastnické právo i např. tehdy, když někdo chtěl zemědělsky pdoniakt a jeho pozemky se po změně územního plánu staly kupř. obytnými plochami a podnikání už není možné.

Od náhrad za omezení vlastnického práva je třeba odlišovat nezákonný postup při schválení územního plánu nebo jeho změny, který měl za následek vznik škody.

Q
44. Náhrada škody za zrušení územního plánu soudem
A

Nikdo nemá nárok na to, aby byl jeho pozemek určen třeba k developerské výstavbě nebo k zemědělské výrobě. Pokud má develoepr pozemek, který je kupř. určen pro stavby veřejného vybavení, nemže požadovat, aby se plán změnil v jeho prospěch.

Pokud se přesto podaří develoeprovi docílit změny územního plánu, může se stát, že tato bude zrušena soudem. Pokud k tomu dojde, nemá develoepr nárok na náhradu škody. Územní plán je totiž jenom plán a nikdo s ním nemůže mít spojená žádná legitimní očekávání, že skutečně zrealizuje stavbu. Pokud nakonec dojde ke zrušení změny územního plánu a develoepr má zase "jen" pole, nemá nárok na náhradu škody. Ta mu totiž nevznikla rozhodnutím zastupitelů, kteří z jeho zemědělského pozemku udělali pozemek stavební, ale z rozhodnutí soudu, které změnu zrušilo. Rozhodnutí soudu ale nebylo nezákonné, a tak žádná škoda vzniknout nemohla.

 

Jiná situace může nastat, pokud má někdo pozemky stavební a územní plán by je změnil na nestavební. Současně by se nejednalo o situaci podle § 102 (bod 43 právního rádce) - tedy o situaci, kdy je změna územního plánu v pořádku, ale přesto zasáhla výrazně do vlastnického práva a vlastníkovi náleí náhrada za omezení vlastnického práva.

Pokud by bylo rozhodnutí zastupitelů o zrušení zastavitelnosti pozemků nezákonné, pak by developer nárok na náhradu škody za nezákonné rozhodnutí uplatnti mohl.

 

Q
45. Existuje mechanismus pro pravidelnou kontrolu územního plánu a jeho případné změny?
A

Územní plány by měly být podle stavebního zákona každé čtyři roky aktualizovány. Nejdříve je třeba zpracovat tzv. zprávu o uplatňování územního plánu, ze které by mělo vyplynout, co je třeba změnit. Na ni pak naváže proces pořízení aktualizace územního plánu. Aktualizace se může pořizovat ve zkráceném režimu - bez první verze návrhu. Po schválení zprávy se navazuje rovnou veřejným projednáním návrhu.

Územní plány se však mění i průběžně. Ne vždy se jedná o změny přínosné, mnohdy sledují spíše soukromé zájmy developerů než rozvoje obce a zájmy občanů. Stavební zákon k tomu alespoň uvádí, že vymezovat nové zastavitelné území v obci je možné až tehdy, když je prokázané, že v obci exituje potřeba nové plochy pro zástavbu vymezit.(§ 55 odst. 4 stavebního zákona).

Q
46. Co se stane s neskončeným územním řízením, když se vydá nový územní plán a ten neumožňuje stavět?
A

Nedokončená územní řízení nelze po vydání územního plánu dokončit vydáním územního rozhodnutí, pokud by takové rozhodnutí bylo v rozporu s územním plánem. 

Q
47. Může se na základě nového územního plánu nebo jeho změny zrušit pravomocné územní rozhodnutí nebo dokonce odstranit již existující stavba?
A

Naopak již vydaná (a zejm. pravomocná územní rozhodnutí) jsou limitem pořizování nového územního plánu. Tím, že se vydá nový územní plán, se dosavadní rozhodnutí neruší. Stejně tak není možné odstranit již existující stavby. 

Q
48. Jak se v území rozhoduje do doby vydání „náhradního“ územního plánu?
A

Do té doby se na území pohlíží jako na lokalitu bez územního plánu. Pokud bude zrušen celý územní plán, je třeba na území obce pohlížet jako na území bez územního plánu a zastavěným územím bude pouze intravilán. Pokud bude zrušena jen změna, dílčí část územního plánu, je to složitější. Podle metodiky Ústavu územního rozvoje (Metodická doporučení k vybraným problémům územního plánu z roku 2015) musí se na tuto část území nahlížet jako na území bez územního plánu. Platí § 188a stavebního zákona, podle kterého lze na území obce nebo části území obce, která nemá platný územní plán, do doby vydaní územního plánu, umisťovat pouze vybrané stavby. Nejvyšší správní soud však tvrdí, že v případě, kdy je zrušena jen změna, starý územní plán může „oživnout“.

Q
49. Co se stane, pokud bude schválen Metropolitní plán a pak ho zruší soud?
A

Do 1. 1. 2023 musí mít Praha bezpodmínečně schválený územní plán. Pokud bude Metropolitní plán pro nezákonnost zrušen soudem, bude Praha bez územního plánu. Existovat bude pouze intravilán odpovídající rozloze intravilánu ze šedesátých let 20. století, který bude zastavěným územím.

Q
50. Co jsou regulační plány?
A

Regulační plány jsou podrobnou regulací konkrétního území. Regulační plány mohou být užitečným nástrojem, který může určovat pravidla zástavby a v některých případech nahrazují i územní rozhodnutí. Regulační plány tedy určují i takové podrobnosti, jako je technické provedení nebo napojení staveb.

V Praze není pořizování regulačních plánů příliš obvyklé (Praha má jen 1 platný územní plán a 5 rozpracovaných), přestože by se pro řadu lokalit hodily a mohly by zamezit řadě problémů.

O pořízení regulačního plánu rozhoduje stejně jako v případě územního plánu zastupitelstvo velké Prahy. Toto zastupitelstvo jej také schvaluje. Městské části jsou tedy jen vedlejšími hráči, ale přesto se mohou o vytvoření regulačního plánu pokusit.

Podle statutu hl. m. Prahy jsou to právě městské části, kdo dává magistrátu podnět na pořízení regulačního plánu (povinnost pořídit regulační plán může být uložena už v územním plánu). Prostřednictvím městských částí podávají žádosti o pořízení regulačního plánu i soukromé osoby. Po pořízení návrhu zadání regulačního plánu se k němu vyjadřují a mají 30 dnů na to, aby uplatnily svoje požadavky na podobu regulačního plánu. Městské části se vyjadřují i k návrhu regulačního plánu a může v této fázi uplatnit tzv. zásadní připomínku, o které rozhodují zastupitelé.

Regulační plány a územní studie jsou ideálními instituty, které by měly doplňovat připravovaný Metropolitní plán. Ten bude totiž tak obecný, že nebude schopen dostatečně chránit území před nežádoucí výstavbou.

Více o regulačních plánech najdete na webu Institutu plánování a rozvoje.